Tapu Harcı Hesaplama 2026

Gayrimenkul alım-satımında ödenecek tapu harcını (alıcı ve satıcı ayrı ayrı) ve döner sermaye ücretini hesaplayın. Beyan edilen bedelin emlak vergisi değerinin altında olamayacağını da otomatik kontrol ederiz.

Toplam harç %4 (alıcı %2 + satıcı %2)

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden binde 40 (%4) olarak hesaplanır ve yasada alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya bölünmüştür: her biri %2 öder (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife). Uygulamada tarafların anlaşmasıyla tamamını bir taraf ödeyebilir. Harca esas bedel, emlak vergisi değerinin altında olamaz — düşük beyan, ceza ve harç farkı doğurur.

Döner sermaye ücreti (2026)

Harç dışında, tapu işlemi başına bir döner sermaye (hizmet) ücreti alınır; tutar ilin yöresel katsayısına göre değişir ve 2026'da yaklaşık 3.341 ₺ (küçük il) ile 6.681 ₺ (büyükşehir) arasındadır. Bu ücret bedele değil, işleme bağlıdır. Konut kredisiyle alımlarda ipotek tesisi harçtan istisnadır; ticari kredilerde ipotek bedeli üzerinden binde 4,55 ipotek harcı doğar.

Tapu masrafı sadece harç değil: alımda ödenecek tüm kalemler

"Ev alırken toplamda ne kadar öderim?" sorusunun cevabı yalnızca %4 tapu harcı değildir. Gerçek cepten çıkan tutar, harcın yanına birkaç kalem daha eklenerek oluşur. Alıcı tarafında tipik masraf listesi şudur: tapu harcı (%2 alıcı payı), döner sermaye ücreti (işlem başına, ilin katsayısına göre yaklaşık 3.341–6.681 TL), emlakçı komisyonu (yaygın uygulamada %2 + KDV), DASK zorunlu deprem sigortası (konutun büyüklüğü ve yapı tarzına göre birkaç bin TL) ve kredili alımda ekspertiz / değerleme ücreti. Satıcı tarafında ise %2 satıcı harcı ve varsa emlakçı komisyonu (yine %2 + KDV) bulunur.

Örneğin büyükşehirde 3.000.000 TL beyan edilen bir konutta alıcının cepten çıkardığı tutar; %2 harç, döner sermaye, emlakçı komisyonu ve komisyon KDV'si üst üste bindiğinde tapu dairesine giden 120.000 TL'lik toplam harcın epey üzerine çıkar (ayrıntılı taraf dökümü aşağıdaki dördüncü başlıkta adım adım verilmiştir). Emlakçı komisyonu tarafların ayrı ayrı ödediği bir hizmet bedelidir ve %20 KDV'ye tabidir; komisyon oranı serbest piyasada pazarlığa açıktır. Bu kalemlerin bir kısmını (döner sermaye, emlakçı) yukarıdaki hesaplayıcıyla harcın yanında görebilir, DASK primini poliçe teklifinden öğrenebilirsiniz.

Konut kredisiyle alımda maliyet: ipotek harcı istisnası ve ekspertiz

Kredili ev alımı, tapu masrafının en çok merak edilen senaryosudur çünkü krediyle iki ayrı işlem aynı anda yapılır: satış ve ipotek tesisi. Kritik ayrım şudur: bankanın konut finansmanı (mortgage) kapsamında kullandırdığı kredide ipotek tesisi, 492 sayılı Harçlar Kanunu m.123 uyarınca harçtan istisnadır — yani ipotek bedeli üzerinden ek harç ödemezsiniz. Buna karşılık ticari veya genel amaçlı (tüketici) kredide ipotek bedeli üzerinden binde 4,55 ipotek harcı doğar.

İşlenmiş örnek: 2.500.000 TL'ye büyükşehirde konut alıp 2.000.000 TL mortgage kullanan bir alıcı şunları öder — satış için %2 harç 50.000 TL, satış + ipotek iki ayrı işlem sayıldığı için döner sermaye ücreti iki kez (6.681 + 6.681 = 13.362 TL), bankanın istediği ekspertiz/değerleme ücreti (birkaç bin TL) ve ipotek harcı 0 TL (mortgage istisnası). Aynı kişi krediyi ticari amaçlı çekseydi ipotek harcı olarak ayrıca 2.000.000 × 0,00455 = 9.100 TL ödeyecekti. Bu fark, kredi türünün sözleşmede nasıl tanımlandığına bağlıdır.

Satıcının gizli maliyeti: değer artış kazancı ve 5 yıl kuralı

Satıcı tarafında tapu harcı %2 ile bitmez; asıl gizli maliyet değer artış kazancı vergisidir. Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir konutu edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız, alış ile satış bedeli arasındaki kazanç "değer artış kazancı" sayılır ve gelir vergisine tabi olur. 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışta ise bu vergi doğmaz. Kazanç hesaplanırken alış bedeli, Yİ-ÜFE (yurt içi üretici fiyat endeksi) ile güncellenir (endeks artışı %10'un üzerindeyse) ve yıllık olarak belirlenen istisna tutarı kazançtan düşülür; kalan tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine girer.

Örnek mantık: 3 yıl önce 2.000.000 TL'ye alınan konut, enflasyon endekslemesiyle bugünkü değeri 2.600.000 TL'ye çıkmış sayılır; konut 3.500.000 TL'ye satılırsa vergiye esas kazanç 3.500.000 − 2.600.000 = 900.000 TL olur. Bundan yıllık istisna tutarı düşülür, kalan üzerinden gelir vergisi hesaplanır. Yıla özel istisna ve endeks oranları her yıl değiştiği için kesin tutarı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) güncel verisinden teyit edin. Satış öncesi işletme mantığını görmek için Gelir Vergisi Hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.

İşlenmiş örnek: 3 milyon TL'lik konutta kim ne öder?

Alıcı ve satıcı ayrımını tek tabloda görmek en net yoldur. Aşağıda büyükşehirde 3.000.000 TL beyan edilen bir konut satışında tarafların ödediği kalemler adım adım verilmiştir (emlakçı komisyonu %2 + KDV varsayımıyla; DASK ve ekspertiz konuta göre değişir):

Görüldüğü gibi tapu müdürlüğüne giden harç 120.000 TL iken, alıcının toplam maliyeti komisyon ve döner sermaye ile birlikte 138.681 TL'ye yaklaşır. Eğer emlakçı kullanılmıyorsa (doğrudan alım-satım) komisyon kalemleri düşer ve alıcı maliyeti 66.681 TL'ye iner. Bu örnek varsayımsaldır; kendi rakamlarınızı üstteki hesaplayıcıya girerek il katsayısı ve taraf seçimine göre kişisel dökümü alabilirsiniz.

İstisna ve özel durumlar: miras, bağış ve kat karşılığı

Her tapu devri %4 satış harcına tabi değildir; satış dışı devirlerde farklı bir rejim işler. Miras (veraset) yoluyla geçen taşınmazlarda %4 satış harcı uygulanmaz; bunun yerine veraset ve intikal vergisi ile tapuda ölçülü bir intikal harcı söz konusudur ve oranlar veraset işlemlerine özgüdür. Bağış (hibe / karşılıksız intikal) yoluyla devirde de satıştan farklı, daha yüksek bir intikal harcı ve bağış için ayrı vergi rejimi uygulanır — bu yüzden "satış gibi %2+%2 öderim" varsayımı bu işlemlerde yanlıştır.

Kat karşılığı inşaat işlemlerinde ise arsa sahibi ile müteahhit arasında özel bir rejim vardır: arsanın müteahhide devri ve karşılığında verilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine dönüşü, sözleşme yapısına göre harç ve KDV açısından ayrı değerlendirilir. Aynı şekilde ilk el (sıfır) konutta alıcı tapu harcını yine %2 öder; sıfır konutta ek olarak inşaatçı faturasında KDV gündeme gelir, ikinci el (ikinci satış) konutta ise KDV çıkmaz. Bu senaryolar hesaplayıcının kapsadığı standart satıştan farklı olduğundan, miras/bağış/kat karşılığı işlemleri için mutlaka tapu müdürlüğü veya bir mali müşavirden güncel teyit alın; buradaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir, bağlayıcı tavsiye değildir.

Sık sorulan sorular

üret.me/tapu-harci-hesaplama — 20 Temmuz 2026