Kira Artışı Hesaplama

Mevcut kiranızı ve sözleşme yenileme ayınızı girin; yasal azami artış oranıyla (yenileme ayından önceki ayın TÜİK 12 aylık ortalama TÜFE'si) yeni kiranızı hesaplayın. Yıllık TÜFE ile karıştırmayın — kirada 12 aylık ortalama kullanılır.

📅 Temmuz 2026 yenilemeleri: %32,03 TBK m.344 · konut + çatılı işyeri

Kira artışı nasıl hesaplanır?

TBK m.344'e göre kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Uygulanacak oran, yenileme ayınızdan bir önceki ayın verisidir ve TÜİK tarafından her ayın 3'ünde açıklanır: Temmuz yenilemesine Haziran verisi (%32,03) uygulanır. Bu oran tavandır — taraflar daha düşük artışta anlaşabilir; sözleşmede farklı oran yazsa bile tavanın üzeri geçersizdir.

2026 ay ay yasal artış oranları

Konut kiralarındaki %25 tavan uygulaması 1 Temmuz 2024'te sona erdi; 2026'da konut ve çatılı işyeri aynı TÜFE tavanına tabidir. 5 yılı dolduran sözleşmelerde ev sahibi kira tespit davasıyla TÜFE üstü belirleme isteyebilir.

Farklı Kira Tutarlarına Göre Temmuz 2026 Zam Örnekleri

Temmuz 2026'da sözleşmesi yenilenen konut ve iş yerlerinde yasal artış tavanı, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalaması olan %32,03'tür. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan kira tutarlarına bu oranın uygulandığında ortaya çıkan yeni kira bedellerini gösterir. Hesaplama formülü tek: Yeni Kira = Mevcut Kira × 1,3203.

Önemli: Bu oran yasal ÜST sınırdır. Taraflar daha düşük bir oranda (hatta %0) anlaşabilir; ancak sözleşmede yazan oran %32,03'ü aşamaz. Sözleşmeniz Temmuz dışında bir ayda yenileniyorsa, o ayın TÜFE 12 aylık ortalamasını kullanmalısınız (yukarıdaki ay ay tablosuna bakın).

5 Yılını Dolduran Kiracıda Kira Tespit Davası ve Arabuluculuk Şartı

Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda, TÜFE tavanı (Temmuz 2026 için %32,03) artık bağlayıcı değildir. TBK m.344/3 uyarınca taraflar anlaşamazsa, ev sahibi 'kira tespit davası' açarak kiranın emsal/rayiç bedele yükseltilmesini isteyebilir. Mahkeme; taşınmazın konumu, yaşı, durumu ve çevredeki emsal kiraları bilirkişi aracılığıyla değerlendirir ve yeni kirayı TÜFE'nin çok üzerinde belirleyebilir.

1 Eylül 2023'ten itibaren kira tespit davası açmadan ÖNCE arabulucuya başvurmak 'dava şartıdır' (7445 sayılı Kanun); arabuluculuk denenmeden açılan dava usulden reddedilir. Anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.

Eski kiracı lehine 'hakkaniyet indirimi' uygulanır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları doğrultusunda, uzun süredir oturan kiracıya emsal bedel üzerinden genellikle %5–%20 bandında indirim yapılır. Bilirkişi raporunda bu indirim zaten yapılmışsa, hâkimin ikinci kez indirim uygulaması hukuka aykırı sayılır. Bu davalar hem ev sahibini hem kiracıyı ilgilendirdiğinden, dava öncesi bir avukata danışmanız önerilir.

Ev Sahibi Yasal Orandan Fazla Zam İsterse Ne Yapmalı?

Ev sahibinin yasal tavanın (Temmuz 2026: %32,03) üzerinde talep ettiği zam, sözleşmede yazsa dahi geçersizdir; aşan kısım hükümsüzdür. Kiracının yapması gerekenler:

1. Yasal orana göre hesaplanan yeni kirayı zamanında ve eksiksiz ödeyin. Örneğin 20.000 ₺ kira %32,03 ile 26.406 ₺ olur; ev sahibi 30.000 ₺ istese bile 26.406 ₺ ödemeniz yeterlidir.

2. Ödemeyi mutlaka banka/EFT ile, açıklamasına 'Temmuz 2026 kira bedeli' yazarak yapın; elden ödeme ispat sorunu yaratır.

3. Ev sahibi eksik ödediğinizi iddia edip ihtar çekerse, yasal oranı ödediğinizi dekontlarla ispatlayabilirsiniz. Yasal tutarı ödediğiniz sürece temerrüde düşmezsiniz.

4. Anlaşmazlık sürerse, kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur; önce arabulucuya başvurulur.

Dikkat: Sadece 'zam yüksek' diye kirayı hiç ödememek veya eksik ödemek sizi 'iki haklı ihtar' ya da temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır. Doğru yol, itiraz etseniz bile yasal tutarı düzenli ödemektir.

Kira Gelirinde Vergi ve Stopaj: Zam Sonrası Ne Değişir?

Kira zammı, ev sahibinin vergi yükümlülüğünü de etkiler. 2026 rakamlarıyla:

Konut kirası: Kiracı stopaj kesmez. Ev sahibinin yıllık konut kira geliri 2026 için 58.000 ₺ istisna tutarını aşarsa, aşan kısım gelir vergisine tabidir ve mart ayında yıllık beyanname verilir. Örneğin aylık 26.406 ₺'ye çıkan bir konut kirası yıllık ~316.872 ₺ eder; 58.000 ₺ istisna düşülüp kalan kısım beyan edilir.

İş yeri kirası: Kiracı (mükellef ise) brüt kiranın %20'sini stopaj olarak keser ve muhtasar beyanname ile öder. Örneğin brüt 30.000 ₺ iş yeri kirasında 6.000 ₺ stopaj kesilir, ev sahibine 24.000 ₺ net ödenir. Tevkifata tabi iş yeri kira gelirinin brüt toplamı 2026 için 400.000 ₺ beyan sınırını aşarsa yıllık beyanname de verilir.

Önemli: Zam oranı her zaman KDV/stopaj öncesi 'brüt' kira üzerinden hesaplanır, vergi kesintisi sonrası net tutar üzerinden değil. Vergisel durumunuz için mali müşavirinize danışın.

Kira Ödenmezse Tahliye ve İki Haklı İhtar Süreci

Zam anlaşmazlığı büyürse ya da kira ödenmezse tahliye gündeme gelebilir. 2026 mevzuatında iki temel yol vardır:

Temerrüt (ödememe) nedeniyle tahliye (TBK m.315): Kira ödenmediğinde ev sahibi yazılı ihtar çeker ve konutlarda en az 30 gün süre verir. Bu sürede ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir. Uygulamada en çok 'Örnek 13 ödeme emri' ile ilamsız icra yoluyla tahliye takibi tercih edilir; ev sahibi hem kira alacağını hem tahliyeyi aynı takipte isteyebilir. Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme hakkı vardır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2): Kiracı bir kira yılı içinde iki kez kirayı zamanında ödemez ve iki ayrı haklı ihtar alırsa, kira dönemi sonunda ev sahibi dava açarak tahliye isteyebilir.

Kiracıyı koruyan kural: Yasal oranda kiranızı düzenli ve ispatlı ödediğiniz sürece bu yolların hiçbiri sizi bağlamaz. Bu bir hukuki bilgilendirmedir; somut olayınız için avukata danışın.

Depozito, Aidat ve Kira Zammı: Neye Zam Yapılır, Neye Yapılmaz?

Yasal kira artışı yalnızca çıplak kira bedeline uygulanır; aidat, depozito ve fatura giderleri bu hesabın dışındadır. Yani ev sahibi Temmuz 2026 için %32,03 oranını hesaplarken site/apartman aidatını ya da doğalgaz–elektrik gibi kullanım giderlerini kira tutarına ekleyip toplam üzerinden zam yapamaz. Örneğin kira 20.000 TL, aidat 2.000 TL ise zam yalnızca 20.000 TL'ye işler: yeni kira 20.000 × 1,3203 = 26.406 TL olur, aidat ayrı kalemdir ve site yönetiminin kararına göre değişir.

Depozito ise TBK m.342 uyarınca en fazla 3 aylık kira kadar alınabilir ve otomatik olarak güncellenmez. Sözleşme başında 20.000 TL kira için verilen 60.000 TL depozito, kira 26.406 TL'ye çıksa bile kendiliğinden artmaz; ev sahibi tek taraflı olarak "depozito farkı yatır" diyemez. Aidata gelince, çıplak kira yerine "kira dahil aidat" şeklinde tek tutar yazılmışsa artış bu toplamın tamamına uygulanır — bu yüzden sözleşmede kira ve aidatın ayrı satırlarda olması kiracının lehinedir.

Geçmişe Dönük Kira Farkı: 2022–2024 %25 Tavanı ve Zincirleme Hesap

Kira yıllardır hiç artmadıysa ya da eksik artırıldıysa, her yenileme dönemi için o dönemin yasal oranını ayrı ayrı zincirleme uygulamanız gerekir; oranları toplayıp tek seferde uygulamak yanlış sonuç verir. Kritik nokta: 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında yasal tavan TÜFE'den bağımsız olarak %25 ile sınırlıydı; bu tarihten sonra tam TÜFE 12 aylık ortalaması geçerlidir. İşyerlerinde bu %25 sınırı hiç uygulanmadı.

Örnek: 2022 yenilemesinde 10.000 TL olan bir konut kirasını yıl yıl güncelleyelim. 2023 (%25 tavan) → 12.500 TL; 2024 (%25 tavan) → 15.625 TL; 2025 (%41,13) → 22.051,56 TL; 2026 (%32,03) → yaklaşık 29.114,68 TL. Yani dört yenilemede birikmiş yasal artış kirayı 10.000'den yaklaşık 29.115 TL'ye, kabaca %191 yukarı taşır. Geçmiş farkı geriye dönük isterken önemli bir sınır var: kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır (TBK m.147). Ev sahibi de kiracı da 5 yıldan eski eksik/fazla ödenmiş kira farkını talep edemez. Yıl bazlı hızlı bir yenileme kontrolü için Kira Artışı Hesaplama aracını her dönem oranıyla arka arkaya kullanabilirsiniz.

Yeni Sözleşme mi, Yenileme mi? İlk Yıl İçinde Kira Artışı Yapılabilir mi?

TÜFE tavanı yalnızca yenileme dönemlerinde geçerlidir; sözleşmenin ilk yılı içinde kira artışı yapılamaz. Kira, sözleşmede yazan bedel üzerinden ilk 12 ay boyunca sabittir. Örneğin 1 Mart 2026'da 20.000 TL'ye başlayan bir sözleşmede, ev sahibi "enflasyon yükseldi" diyerek Eylül veya Aralık 2026'da ara zam isteyemez. İlk yasal artış ancak 1 Mart 2027 yenilemesinde, o tarihte geçerli olacak TÜFE 12 aylık ortalamasıyla uygulanabilir.

Bir de sık karıştırılan bir ayrım var: yeni kiracıyla yapılan ilk sözleşmede başlangıç kirası serbestçe belirlenir — burada TÜFE tavanı yoktur. Yani ev boşalıp yeni bir kiracı girdiğinde ev sahibi piyasa/rayiç bedele göre istediği fiyatı isteyebilir; tavan yalnızca mevcut kiracının sözleşmesi yenilenirken devreye girer. Bu iki durumu ayırmak, "yeni taşındım, ev sahibi zaten yüksek istedi, yasal mı?" sorusunun cevabıdır: yeni sözleşmede başlangıç bedeli özgürce belirlenir, ama sonraki yıllarda artış %32,03 gibi TÜFE tavanına bağlanır.

Döviz veya Altına Endeksli Kira Sözleşmelerinde Artış

32 sayılı Karar uyarınca Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı işyeri kira bedellerinin dövizle (dolar, euro) veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaktır. Yeni bir sözleşmeyi "kira 1.000 USD" diye yapmak mümkün değildir; bu tür bedeller Türk lirasına çevrilir. İstisna dar bir gruptur (örneğin yurt dışında yerleşik olanlar, serbest bölge faaliyetleri gibi özel haller).

Yasak öncesinde imzalanmış mevcut döviz sözleşmelerinde ise bedel, tebliğin öngördüğü şekilde Türk lirasına çevrilerek uygulanır; taraflar aksini kararlaştırmadıkça artış da bu Türk lirası karşılığı üzerinden yürür, döviz kuruna göre otomatik güncellenmez. Döviz kaynaklı ihtilaflar uygulamada sık dava konusu olduğundan, özellikle işyeri kiracıları için sözleşme bedelinin nasıl güncelleneceğini somut sözleşme tarihinize ve metnine göre bir avukatla teyit etmek yerinde olur.

Kira Artışı Ne Zaman Yürürlüğe Girer, İhtar Şart mı?

Yasal kira artışı sözleşmenin yıldönümünde kendiliğinden geçerli olur; ev sahibinin ayrıca ihtar çekmesine, noter bildirimi göndermesine gerek yoktur. Sözleşmesi 1 Temmuz'da başlayan bir kiracı, Temmuz 2026 yenilemesinden itibaren yeni tutarı öder — örneğin 20.000 TL kira, ilk yeni ödeme gününden itibaren 20.000 × 1,3203 = 26.406 TL olarak akmaya başlar. Artış geçmiş aylara işlemez; yalnızca yenileme ayından sonraki dönem için geçerlidir.

Ev sahibi bir bildirim yapmasa bile kiracı, yenileme ayından itibaren yasal orana göre hesaplanan yeni tutarı ödemekle yükümlüdür; "ihtar gelmedi diye eski kiradan ödedim" demek eksik ödeme sayılır ve zamanla birikerek temerrüt riski doğurur. Doğru yol, yenileme ayı geldiğinde yeni tutarı kendiniz hesaplayıp banka üzerinden, açıklamalı olarak ödemektir. Tersi de geçerlidir: ev sahibi tavanın üzerinde bir tutar bildirse dahi bunun aşan kısmı geçersizdir; siz yalnızca yasal tavanı ödeyerek yükümlülüğünüzü yerine getirmiş olursunuz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için resmî TÜİK verisini ve sözleşme tarihlerinizi teyit edin, gerekirse hukuki danışmanlık alın.

Sık sorulan sorular

üret.me/kira-artisi-hesaplama — 20 Temmuz 2026