İnşaat Alanı Hesaplama
Bir arsaya ne kadar inşaat yapılabileceğini net imar parseli alanı, TAKS ve KAKS (emsal) değerleriyle hesaplayın. Araç yalnız çarpma yapmaz: taban alanını TAKS ile bahçe mesafelerinin küçük olanına göre bulur (md. 20/3), balkon muafiyetini %20 üzerinden çalıştırır (md. 22/1-l) ve emsal harici alanlarda %30 tavanına giren kalemlerle tavanın dışında kalan kalemleri ayırır (md. 5/8). Kat mülkiyetindeki pay dağılımı için arsa payı hesaplama, arsanın devir masrafı için tapu harcı hesaplama araçlarına bakabilirsiniz.
İnşaat alanı, net imar parseli alanının plan katsayılarıyla çarpımıdır: Taban alanı = net parsel × TAKS, Emsale esas katlar alanı = net parsel × KAKS. 500 m² parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise taban alanı 150 m², emsale esas alan 600 m² olur; emsal harici alanların toplamı da bunun %30’unu, yani 180 m²’yi aşamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/8).
Hesap net imar parseli üzerinden (md. 5/5) Balkon muafiyeti %20 (RG-11/7/2021) Zorunlu otopark muafiyeti 2 kat
Emsal hesaplama nedir? TAKS, KAKS ve taban alanı hangi rakamı söyler?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üç ayrı büyüklüğü tanımlar ve bunlar sürekli birbirine karıştırılır. Taban alanı, bahçedeki eklenti ve müştemilat dâhil yapının tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümüdür — yani binanın zemindeki ayak izi. TAKS bu alanın imar parseli alanına oranıdır. KAKS (emsal) ise yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının parsel alanına oranıdır; katlar alanı da bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanlar çıkarıldıktan sonraki toplamıdır (md. 21/1).
Buradaki kritik cümle şudur: emsale esas alan, brüt inşaat alanı değildir. Emsal harici sayılan alanlar bu toplamdan zaten düşülmüştür; projede fiilen inşa edilen metrekare, emsale esas alandan büyüktür. Bir başka sık hata paydadadır: md. 5/5 «taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır» der. Yol, park ve kamu terkleri düşülmemiş brüt tapu alanını girerseniz her sonuç orantılı biçimde şişer — 620 m² tapu alanı, %20 terkten sonra 496 m² net parsele düşerse KAKS 1,20’de aradaki fark 148,8 m² inşaat hakkıdır.
| Kavram | Formül | 500 m² parsel · TAKS 0,30 · KAKS 1,20 |
|---|---|---|
| Taban alanı | net parsel × TAKS | 150,00 m² |
| Emsale esas katlar alanı | net parsel × KAKS | 600,00 m² |
| Emsal harici %30 tavanı | emsale esas × 0,30 | 180,00 m² |
| Tam taban kullanımında kat adedi | KAKS ÷ TAKS | 4 (alt sınır) |
Taban alanı yalnız TAKS’tan gelmez: md. 20/3 küçük-olan kuralı
Rakip araçların neredeyse tamamı taban alanını tek bir çarpmayla bitirir. Oysa md. 20/3 açıktır: uygulama imar planında belirlenmemişse, TAKS’a göre bulunan taban alanı ile bahçe mesafelerine göre bulunan taban alanının küçük olanı uygulanır. Dar veya sığ parsellerde bağlayıcı olan çoğu zaman TAKS değil, çekme mesafeleridir.
| Parsel | TAKS 0,40 ile taban | Bahçe mesafeleri sonrası yapı adası | Uygulanacak taban alanı |
|---|---|---|---|
| 20 × 25 m (500 m²), 4 kat | 200,00 m² | (20−6) × (25−8) = 238,00 m² | 200,00 m² (TAKS bağlıyor) |
| 12 × 25 m (300 m²), 4 kat | 120,00 m² | (12−6) × (25−8) = 102,00 m² | 102,00 m² (bahçe bağlıyor) |
| 12 × 25 m (300 m²), 8 kat | 120,00 m² | (12−10) × (25−10) = 30,00 m² | 30,00 m² (bahçe bağlıyor) |
Tablodaki mesafeler md. 23/1 varsayılanlarıdır: ön bahçe en az 5,00 m, yan bahçe 3,00 m, arka bahçe 3,00 m. Kritik ayrıntı (ç) bendindedir: yan ve arka bahçe mesafeleri, tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan bodrumlar dâhil dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0,50 m artırılır; ön bahçe kat sayısıyla artmaz. 8 katlı örnekte yan mesafe 3,00 + 4×0,50 = 5,00 m’ye çıkar ve 12 m genişliğindeki parselde geriye yalnız 2 m’lik bir bant kalır — yani o parselde 8 kat fiilen kurgulanamaz. Bu hüküm parselin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz; görünen yüksekliği 60,50 m ve üzerindeki yapılarda ise çekme mesafesi her sınırdan en az 15,00 m’dir.
Balkon muafiyeti %20’dir ve üç kalem aynı havuzu paylaşır
Türkçe kaynaklarda hâlâ dolaşan «balkonun %15’i emsal haricidir» bilgisi mülgadır. Yürürlükteki md. 22/1-(l), bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi ile açık havuzları katlar alanı dışında bırakır (Değişik ibare: RG-11/7/2021-31538). İki sonuç doğar: oran %20’dir ve bu üç kalem ayrı ayrı değil, birlikte aynı %20’lik havuzun içindedir.
- Net alanı 100 m² olan dairede sınır 20,00 m²’dir. 18 m² balkon tamamen emsal haricidir; taşan kısım yoktur.
- Aynı dairede 18 m² balkon ve 6 m² merdiven evi varsa toplam 24 m²’dir: 20,00 m²’si muaf, 4,00 m²’si emsale döner ve KAKS hakkınızdan düşer.
- Net alanı 140 m² olan dairede sınır 28,00 m²’ye çıkar; aynı 24 m²’lik kalem tamamen muaf kalır.
Net alan tanımı da önemlidir (md. 4/1-(ğ)/3): içerden bağlantılı piyesleriyle birlikte, bağımsız bölüm içindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alandır ve açık çıkmalar, balkonlar ve kat terasları bu alana dâhil değildir. Yani muafiyetin tabanını balkon dahil brüt alandan hesaplarsanız sınırı olduğundan büyük bulursunuz. Ayrıca md. 22/1-(m) ile kesme taş yığma, zemin dâhil 3 katı geçmeyen geleneksel yapılar için ayrı bir %20 düzenlemesi getirilmiştir; sıradan betonarme konut projeleri bu bendin kapsamında değildir.
Emsal harici %30 tavanı ve tavanın DIŞINDA kalan kalemler (md. 5/8)
Yönetmeliğin en çok yanlış aktarılan hükmü budur. Doğru cümle şudur: «22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.» Bu bir üst sınırdır, otomatik verilen bir ikramiye değildir; ayrıca internette dolaşan «%25’e kadar ekleme yapabilirsiniz» ifadesinin mevzuatta karşılığı yoktur. Asıl kritik nokta ise şudur: aynı fıkra, sayılan bazı kalemleri «bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal harici» saymaktadır — yani onlar %30’a hiç girmez ve tavanın üstüne eklenir.
| Kalem | %30 tavanına girer mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Bodrumda ortak yönetim/toplantı odası, spor ve sosyal mekânlar (emsalin %5’i ve 1000 m²’yi aşmamak) | Girer | md. 22/1-j |
| Bodrumda depo amaçlı eklentiler (net alanın %50’sini aşmamak) | Girer | md. 22/1-k |
| Zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si | Girer | md. 22/1-ç |
| Balkon + merdiven evi + açık havuz (net alanın %20’si) | Girer | md. 22/1-l |
| Bodrumdaki zorunlu otopark alanlarının 2 KATI | Girmez | md. 5/8-a |
| Bodrumda sığınak, asansör boşluğu, merdiven, baca, şaft, ışıklık, ısı-tesisat alanı, yakıt-su deposu, jeneratör, enerji odası, kömürlük — asgari alanları | Girmez | md. 5/8-b |
| Ortak alan mescit ve müştemilatı: konutta 150 m², konut dışı yapıda 300 m² | Girmez | md. 5/8-ç |
| Bütün cepheleri tamamen gömülü ortak alan otoparklar | Girmez | md. 5/8-d |
| Ticari amaç içermeyen ortak çocuk oyun alanı ve bakım ünitesi: toplam 100 m² | Girmez | md. 5/8-e |
| Yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari alanı | Girmez (metrekare tavanı yoktur) | md. 5/8 |
| Yangın güvenlik holünün 6 m²’si | Girmez | md. 5/8 |
| Son katın üzerinde kullanıma konu edilmeyen ortak teras çatı; bahçede yapının ihtiyacı için açık otoparklar | Girmez | md. 5/8 |
Bu ayrımın parasal karşılığı büyüktür. 1.000 m² parselde KAKS 2,00 ise emsale esas alan 2.000 m², %30 tavanı 600 m²’dir. Projede 400 m² md. 22 kalemi, 250 m² zorunlu bodrum otoparkı ve 180 m² sığınak/tesisat asgari alanı varsa: 400 m² tavanın altındadır (sorun yok), otopark muafiyeti 250 × 2 = 500 m² olarak tavanın dışında sayılır, 180 m² de dışarıdadır. Üç kalemi birlikte %30 testine sokan hatalı bir hesap ise 400 + 250 + 180 = 830 m²’yi 600 m²’lik tavanla karşılaştırıp 230 m²’lik sahte bir «taşma» üretir ve projeyi olduğundan çok daha kısıtlı gösterir. Buradaki 2 kat çarpanı 31/12/2022 tarihli değişiklikle gelmiştir ve emsal harici denetiminde en yüksek etkili kalemdir.
KAKS ÷ TAKS kaç kat verir? Ve plan KAKS vermemişse ne olur?
Yaygın kısayol «kat adedi = KAKS ÷ TAKS»tır ve genellikle üst sınır diye sunulur. Matematiksel olarak tam tersidir: bu bölme, her katın taban alanını tam kullandığı durumdaki kat sayısını verir, yani emsali tüketmek için gereken asgari kat adedini. Taban alanını küçülterek daha çok kat çıkmak — yükseklik izin verdiği sürece — her zaman mümkündür. Gerçek üst sınır Yençok / kırmızı kot ile belirlenir (md. 4-üü) ve bu hesapta görünmez. 800 m² parselde KAKS 1,50 ve TAKS 0,40 için emsale esas alan 1.200 m², taban alanı 320 m², bölme sonucu 3,75 — yani emsali tüketmek için en az 4 kat gerekir.
Plan KAKS vermemişse md. 5/6 devreye girer (RG-1/7/2026-33297 ile değişik): ayrık veya blok nizamda plan açıkça belirlememişse TAKS %40’ı geçemez; KAKS verilmeyen parsellerde ise md. 20/3 ve md. 21/4’e göre %40’ı geçmemek üzere yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpımından bulunan KAKS değeri içinde kalmak ve TAKS %60’ı geçmemek şartıyla uygulama yapılır. md. 21/4 de aynı yönde: emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır. Araçta KAKS alanını boş bırakıp kat adedini girerseniz bu mod çalışır ve türetilen KAKS ile gerçekleşen TAKS’ı %60 tavanına karşı denetler. Son olarak md. 20/4’ü unutmayın: tamamen toprak altında kalan kısımlar hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı hiçbir şekilde TAKS ile belirlenen taban alanını geçemez.
Sık sorulan sorular
İnşaat alanı nasıl hesaplanır? TAKS ve KAKS formülü nedir?
İki formül vardır ve ikisi de net imar parseli alanı üzerinden çalışır (md. 5/5). Taban alanı = net parsel alanı × TAKS; emsale esas katlar alanı = net parsel alanı × KAKS (emsal). 500 m² parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,20 ise taban alanı 500 × 0,30 = 150 m², emsale esas alan 500 × 1,20 = 600 m² olur. TAKS binanın zemindeki ayak izinin parsele oranı, KAKS ise inşa edilen tüm kat alanları toplamının parsele oranıdır. Formül ters yönde de çalışır: ölçülen taban alanı 240 m² ve net parsel 600 m² ise TAKS 240 ÷ 600 = 0,40'tır. Katsayıları imar durum belgenizden alın; parsele özel TAKS ve KAKS değerleri merkezî bir tabloda yer almaz, parsel parsel imar planıyla belirlenir.
Taban alanı yalnızca TAKS ile mi bulunur?
Hayır. Madde 20/3 açıkça şunu söyler: uygulama imar planında belirlenmemişse, TAKS'a göre bulunan taban alanı ile bahçe mesafelerine göre bulunan taban alanının küçük olanı uygulanır. Örnek: 12 × 25 m ölçülerindeki 300 m² parselde TAKS 0,40 ile 120 m² çıkar; ancak ön 5,00 m, yan 3,00 m ve arka 3,00 m çekildiğinde geriye 6 × 17 = 102 m²'lik bir yapı adası kalır ve uygulanacak taban alanı 102 m² olur. Dar ve sığ parsellerde bağlayıcı olan çoğu zaman TAKS değil çekme mesafeleridir. Ayrıca md. 20/4 gereği, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı da TAKS ile belirlenen taban alanını hiçbir şekilde geçemez.
Emsale esas alan ile brüt inşaat alanı aynı şey mi?
Değildir ve en pahalı karışıklık budur. Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanlar çıkarıldıktan sonraki toplamıdır (md. 21/1). Yani emsale esas alan, emsal harici kalemler zaten düşülmüş bir rakamdır; projede fiilen inşa edilecek metrekare bundan büyüktür. 500 m² parselde KAKS 1,20 ile 600 m² emsale esas alanınız varsa, buna emsal harici alanlar (tavana giren kısmı en fazla 180 m²) ve onun da üstüne gömülü otopark, sığınak, mescit gibi tavan dışı kalemler eklenir. Net alan ise bambaşkadır: duvarlar arasında kalan temiz alandır ve balkonlar ile kat terasları bu alana dâhil değildir.
Emsal harici alanlar nelerdir? (Madde 22)
Madde 22, madde 5/8'deki esaslar dâhilinde bazı kullanımları katlar alanı hesabına katmaz. Başlıcaları: taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar (a bendi), üstü sökülür-takılır hafif malzemeyle veya rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri (c), zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²'si (ç), atrium ve galeri boşlukları (d), ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat (e), alışveriş merkezlerinde ve 40'tan fazla bağımsız bölümlü binalarda 50 m²'yi geçmeyen ortak kütüphane odası (f), bina için gerekli asgari sığınak alanı (g), ticari amaç içermeyen ortak çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri (ğ), otopark alanları (h), tesisat katları (ı), ısıtma-soğutma-tesisat ve enerji alanları (i), bodrumda emsalin %5'ini ve 1000 m²'yi geçmeyen ortak yönetim ve sosyal mekânlar (j), net alanın %50'sini geçmeyen bodrum depo eklentileri (k), net alanın %20'sini geçmeyen balkon ile merdiven evi ve açık havuz (l) ve kesme taş yığma geleneksel yapılara özgü kalemler (m). Yalnız (b) bendi mülgadır. Ayrıca RG-1/7/2026-33297 ile eklenen ikinci fıkra, umumi binalarda çocuk oyun ve bakım alanı, mescit, otopark ve kullanıma konu edilmeyen teras çatıyı emsal hesabı yönünden ortak alan sayar.
Emsal harici alanların üst sınırı var mı? %30 kuralı nedir?
Vardır: madde 22 ile veya idarelerin kendi imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz (md. 5/8). 1.000 m² parselde KAKS 2,00 ise emsale esas alan 2.000 m², tavan 600 m²'dir; tavana giren kalemleriniz 700 m² olursa aradaki 100 m² emsal harici sayılmaz, emsale eklenir ve o kadar daha az satılabilir alan üretirsiniz. İnternette dolaşan "%25'e kadar ekleme yapabilirsiniz" ifadesinin yürürlükteki metinde karşılığı yoktur; oran %30'dur ve bir ikramiye değil üst sınırdır. Kritik ayrıntı şudur: madde 5/8'in (a)-(e) bentlerinde sayılan kalemler bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir, yani %30'a hiç girmez.
Hangi alanlar %30 tavanının dışında kalır?
Madde 5/8, bodrum katlarda yapılan şu kalemleri hesabın dışında bırakır: zorunlu otopark alanlarının 2 katı (a bendi; "2 katı" ibaresi RG-31/12/2022-32060 ile gelmiştir), sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör, enerji odası ve kömürlüklerin asgari alanları (b), ortak mescit ve müştemilatın konutlarda 150 m², konut dışı yapılarda 300 m²'si (ç), bütün cepheleri tamamen gömülü ortak otoparklar (d), ticari amaç içermeyen ortak çocuk oyun alanı ve bakım ünitesinin toplam 100 m²'si (e). Ayrıca yangın merdiveni ile korunumlu koridorun asgari alanı, yangın güvenlik holünün 6 m²'si, kullanıma konu edilmeyen ortak teras çatı ve bahçedeki açık otoparklar da tavana girmez. 250 m² zorunlu otoparkta muafiyet 500 m² olur.
Balkon emsale dâhil mi, muafiyet oranı kaç?
Yürürlükteki oran %20'dir. Madde 22/1-(l), bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonları, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evini ve açık havuzları katlar alanı dışında bırakır; oran RG-11/7/2021-31538 ile %15'ten %20'ye çıkmıştır, dolayısıyla %15 yazan kaynaklar mülga metni aktarır. İkinci püf nokta şudur: bu üç kalem ayrı ayrı değil, birlikte aynı %20'lik havuzu paylaşır. Net alanı 100 m² olan dairede sınır 20 m²'dir; 18 m² balkon tamamen muaftır, ama 18 m² balkon ile 6 m² merdiven evi birlikte 24 m² eder ve 4 m²'si emsale döner. Net alan hesabına balkonun kendisi girmez.
İmar durum belgemde TAKS veya KAKS yazmıyorsa ne olur?
Madde 5/6 (RG-1/7/2026-33297 ile değişik) iki durumu düzenler. Ayrık veya blok nizam olan yerlerde uygulama imar planı açıkça belirlememişse TAKS %40'ı geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde ise md. 20/3 ve md. 21/4'e göre %40'ı geçmemek üzere yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpılması sonucu bulunan KAKS değeri içinde kalmak ve TAKS %60'ı geçmemek şartıyla uygulama yapılır; yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde de TAKS %60'ı geçemez. Bunlar üst sınırdır, parselinizin gerçek katsayısı değildir. 800 m² ayrık nizam parselde varsayılan %40 ile taban alanı en fazla 320 m² olur; bağlayıcı değeri belediyenizin imar müdürlüğünden alacağınız imar durum belgesiyle teyit edin.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (yürürlükteki konsolide metin) — md. 4 tanımlar (TAKS, KAKS/emsal, katlar alanı, taban alanı, net alan, kırmızı kot); md. 5/5 net imar parseli; md. 5/6 varsayılan TAKS %40 ve %60; md. 5/8 emsal harici %30 tavanı ile (a)–(e) bentlerindeki tavan dışı kalemler; md. 20/3 küçük-olan kuralı ve 20/4 bodrum oturumu; md. 21/1 ve 21/4 katlar alanı; md. 22/1 emsal harici kullanımlar (ç, j, k, l, m bentleri); md. 23/1 bahçe mesafeleri. Bu sayfadaki tüm oranlar bu metinden alınmıştır; son değişiklik RG-1/7/2026-33297, doğrulama 22.07.2026.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — 3194 sayılı İmar Kanunu — Yönetmeliğin dayanağı; imar planı, yapı ruhsatı ve parselasyon esasları.
Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır. Sonuçlar yaklaşık değerlerdir; parselinizin bağlayıcı TAKS, KAKS, Yençok ve yapı yaklaşma mesafeleri belediyenizden alacağınız imar durum belgesinde yazar. İlgili idarenin kendi imar yönetmeliği farklı hüküm getirebilir; kesin inşaat hakkı onaylı mimari projeyle belirlenir. Karar vermeden önce mimar veya şehir plancısına danışın.