Arsa Payı Hesaplama

Bir binadaki bağımsız bölümlerin arsa paylarını kanuni ölçüte göre dağıtın, tapuda yazan payla arasındaki sapmayı görün. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ölçütü metrekare değil değerdir (m.3/2); bu araç ikisini de çalıştırır ve farkı gösterir. Tapu işlemlerinin masrafı için tapu harcı hesaplama, projedeki yapılabilir alan için inşaat alanı hesaplama araçlarına bakabilirsiniz.

Ölçüt: değer (KMK m.3/2) Σ pay = payda güvencesi

Arsa payı nedir, neye göre belirlenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/d arsa payını şöyle tanımlar: «arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına» arsa payı denir. Yani arsa payı, sınırları çizilmiş bir toprak parçası değil, parselin tamamı üzerindeki soyut bir orandır. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (m.16). Bu yüzden 25/1000 payı olan bir dairenin «2000 m² parselde 50 m²si», fiilen ayrılıp çitle çevrilebilecek bir alan değildir; ortaklık payının ölçüsüdür.

Payın nasıl belirleneceğini m.3/2 yazar: arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilir. İki nokta kritiktir. Birincisi ölçüt değerdir, ham metrekare değil. İkincisi bu değer, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu andaki değerdir; aynı fıkra uyarınca tahsis edilen pay, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Zemin kattaki dükkânın on yıl sonra değerlenmesi ya da manzarasının kapanması, payı kendiliğinden değiştirmez. Bu yüzden araçta kuruluş yılı zorunlu alandır: bugünkü piyasa değerleriyle yapılan hesap size fikir verir, davada esas alınacak sonucu vermez.

Üçüncü kural denetim tarafındadır: m.5/2 uyarınca anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Yani tüm bağımsız bölümlerin payları toplamı, paydanın tamamını vermek zorundadır. 1000 paydalı bir binada payların toplamı 900 çıkıyorsa ya bir bağımsız bölüm eksik girilmiştir ya da tapu kaydında hata vardır.

Metrekare yöntemi mi, değer yöntemi mi? Küsurat sorunu

Uygulamada projelerin çoğu payları brüt metrekare oranıyla dağıtır. Homojen bir binada bu iki yöntem birbirine yakınsar: 100, 100, 150 ve 150 m² dört daireden oluşan bir binada toplam alan 500 m²dir ve 1000 payda üzerinden paylar 200, 200, 300, 300 olur; toplam tam 1000’dir. Bina heterojenleştikçe fark açılır, çünkü değeri belirleyen tek şey alan değildir.

Tabloda görülen şey şudur: eşit (500/500) dağıtım, değerleri 2/1 oranında olan iki bölümde kanuni ölçütle örtüşmez. Dükkân sahibi ideal payının dörtte birine yakınını (%25,04) kaybetmiş, daire sahibi ise ideal payının yarısından fazlasını (%50,15) fazladan almış görünür. Değeri hangi unsurların oluşturduğu ise mevzuatta sabit katsayıyla yazılmaz; yargı uygulamasında bilirkişi bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, brüt alanı, ısınma ve aydınlanma durumu, mimari konumu, cephesi ve manzarası gibi ölçütleri birlikte değerlendirir. Bu ölçütler ikincil hukuk kaynaklarında tutarlı biçimde aktarılmakta olup, bu sayfada karar numarası iddia edilmeden, uygulama bilgisi olarak verilmektedir. Araç size katsayı dayatmaz; değeri siz girersiniz.

İkinci teknik sorun küsurattır. Tapuda paylar tam sayı olarak yazılır ve toplamları paydayı tam vermek zorundadır. Oysa (değer ÷ toplam değer) × payda işlemi çoğu girdide ondalıklı çıkar: üç eşit daire ve 1000 payda için pay 333,333 olur; üçünü toplarsanız 999,999 eder, yuvarlarsanız 999 kalır ve m.5/2 denetimi patlar. Bu araç, farkı en büyük artık yöntemiyle dağıtır: taban değerler alınır, eksik kalan pay en büyük ondalık artığa sahip bölümlerden başlayarak birer birer eklenir. Böylece toplam her zaman paydaya eşit olur (üç eşit daire için 334 + 333 + 333 = 1000). Yuvarlama hiç olmasın istiyorsanız araç, bölüm sayısına tam bölünen bir payda önerir — üç bölümde 1000 yerine 1200 seçilirse paylar 400/400/400 olur ve hiçbir artık kalmaz.

Arsa payı düzeltim davası (KMK m.3/2): kime, nerede?

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse, m.3/2 uyarınca her kat maliki veya kat irtifakı sahibi payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Davanın dayanağı budur; 2007’de 5711 sayılı Kanun’la aynı fıkraya eklenen cümledir. İnternette bu davanın sık sık m.44’e bağlandığını görürsünüz; m.44’ün başlığı ise «Bağımsız bölüm ilavesi»dir ve kat ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi gibi hallerde payların oybirliğiyle yeniden tespitini düzenler. m.3/2’nin son cümlesi yalnızca «44 üncü madde hükmü saklıdır» der; yani m.44 istisnayı saklı tutar, davayı kurmaz. Bu davanın pratikte bilinmeyen ve en çok kayıp doğuran üç ayrıntısı vardır.

• Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dayanak Kanun’un Ek Madde 1’idir (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.): «Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.» Sık rastlanan bir yanlış, görevi m.33’e bağlamaktır; oysa m.33 «hâkimin müdahalesi» başlığını taşır ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali ile yükümlülüğünü yerine getirmeyen malike karşı başvuruyu düzenler.
• Zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davacı dışındaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı gösterilmesi gerekir; taraf teşkilindeki eksiklik, davanın esasına hiç girilmeden usulden kaybedilmesine yol açabilir. 12 bağımsız bölümlü bir binada dava açan malik, kalan 11 maliki davalı göstermelidir. Araç, girdiğiniz bölüm sayısına göre bu sayıyı doğrudan yazar.
• Yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir ve kesindir. HMK m.12/1, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili sayar. Kesin yetki demek, mahkemenin bunu kendiliğinden gözetmesi ve tarafların aksini kararlaştıramaması demektir; başka bir yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir.

Süre konusunda dikkatli olun: Kanun’da bu dava için hak düşürücü bir süre öngörülmemiştir, ancak bu «her zaman kazanılır» anlamına gelmez. Yargıtay uygulamasında dava, dürüstlük kuralıyla (TMK m.2) sınırlanır; payı bilerek o hâliyle satın alan veya çok uzun süre sessiz kalan malik yönünden davanın reddine hükmedilebilmektedir. Değerleme de bugüne değil kuruluş anına yapılır; bilirkişi, kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleri takdir eder. Bu sayfadaki hesap bir ön inceleme aracıdır; sapma çıkması dava sonucunu göstermez, avukat ve bilirkişi değerlendirmesinin yerini tutmaz.

Arsa payı aidatı belirler mi? (KMK m.20 ve m.21)

Kısmen. m.20’nin ilk cümlesindeki kayıt çok önemlidir: kat maliklerinden her biri «aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça» (a) kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; (b) anagayrimenkulün sigorta primlerine, bakım-koruma-güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır. Yani bu bölüşüm emredici değil tamamlayıcı hükümdür: yönetim planında veya kat malikleri kararında aksi kararlaştırılmışsa farklı bölüşüm de hukuka uygundur. Sigorta yaptırılmışsa, m.21 uyarınca prim de arsa payı oranında ödenir.

Aynı binada 100/1000 paylı bir bölüm için hesap 30.000 + 24.000 = 54.000 ₺ olur. Görüldüğü gibi arsa payı, aidatın tamamını değil yalnızca oransal kalemini büyütür; tüm aidatı arsa payına bölen bir hesap, yönetim planında aksi yazmıyorsa kanuni varsayılanı yansıtmaz. Ayrıca m.20’nin son fıkrası gecikme için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür.

Sık karıştırılanlar: oy hakkı, kentsel dönüşüm, tapu harcı

Arsa payı oy sayısı değildir — ama toplantı yeter sayısını etkiler. m.31’e göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak kullanacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Buna karşılık m.30, kat malikleri kurulunun «kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla» toplanacağını söyler. Yani arsa payı, oy sayınızı değil toplantı ve karar yeter sayısındaki ağırlığınızı belirler.

Kentsel dönüşümde ağırlık doğrudan arsa payıdır. 6306 sayılı Kanun m.6/1’e göre riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (bu oran, 7471 sayılı Kanun’la — RG 9/11/2023 — en az üçte iki çoğunluktan salt çoğunluğa indirilmiştir). Karara katılmayan maliklerin arsa payı, Başkanlıkça (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu yolla satılamazsa iki ayrı sonuç doğar: riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır; riskli yapılarda ise anlaşan paydaşlara ya da anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Buradaki açık artırma herkese açık bir ihale değil, önce anlaşan paydaşlar arasındadır. Düşük ya da hatalı bir arsa payı, hem karar gücünüzü hem de bu satışta esas alınacak tabanınızı küçültür.

Arsa payı tapu harcının matrahı da değildir. Tapu harcı, devre konu taşınmazın beyan edilen (emlak vergisi değerinden az olmamak üzere) satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı hesaplanır; arsa payı kesri harcı doğrudan belirlemez. Devrin masrafını görmek için tapu harcı hesaplama aracına geçin. Son olarak arsa payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez; payı satmak, o daireyi satmak demektir.

Sık sorulan sorular