Konut Kredisi Hesaplama 2026
Ev kredinizin gerçek taksitini saniyede görün: kredi tutarı, aylık faiz oranı ve vadeyi girin; konutta BSMV/KKDF alınmadığı için gerçek aylık taksit, dilerseniz ekspertiz + ipotek + tahsis masrafı, toplam geri ödeme ve ay ay ödeme planı önünüzde.
Konut kredisi taksiti, eşit taksitli (anüite) formülüyle hesaplanır: Taksit = Anapara × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]. İhtiyaç kredisinden farkı, konut finansmanında BSMV ve KKDF alınmamasıdır; bu yüzden girdiğiniz aylık faiz doğrudan maliyet oranı olur ve taksit daha düşük çıkar. Örneğin 2.000.000 TL, aylık %2,50 faiz ve 120 ay vade için aylık taksit yaklaşık 54.000 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 6,5 milyon TL olur. Ekspertiz, ipotek tesis ve tahsis (dosya) ücretini girerseniz tek seferlik masraf toplamı da maliyete eklenir. Zorunlu DASK ve konut sigortası bu hesaba dahil değildir. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır.
🏠 BSMV/KKDF muaf · masraflar dahil edilebilir · 180 aya kadar
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Konut kredisi de, ihtiyaç kredisi gibi eşit taksitli (anüite) yöntemle hesaplanır: kredi boyunca her ay aynı tutarda taksit ödersiniz, ancak taksitin içindeki faiz ve anapara payı her ay değişir. Tek ve büyük fark, aylık maliyet oranıdır. İhtiyaç kredisinde bankanın ilan ettiği faize BSMV ve KKDF eklenir; konut kredisinde ise bu vergiler alınmadığı için girdiğiniz aylık faiz doğrudan maliyet oranı olur.
Aylık maliyet oranı (i) = akdi aylık faiz (BSMV/KKDF yok)
Taksit = Anapara × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]
Toplam geri ödeme = Taksit × vade; Toplam maliyet = Toplam geri ödeme + masraflar − Anapara
Konut kredisi ile ihtiyaç kredisi arasındaki fark
İki kredi de anüite formülüyle hesaplansa da maliyetleri çok farklıdır:
- Vergi: İhtiyaç kredisinde faize BSMV %15 + KKDF %15 biner (gerçek maliyet ≈ faiz × 1,30). Konut kredisinde bu iki kesinti alınmaz.
- Vade: İhtiyaç kredisinde vadeler yasayla kısıtlıdır (genelde 24–36 ay). Konut kredisinde vade 120, bazı bankalarda 180 aya kadar çıkar.
- Teminat: Konut kredisinde satın alınan ev ipotek edilir; bu düşük risk, faizin de görece düşük olmasını sağlar.
Sonuç olarak aynı anapara ve benzer faizle konut kredisi taksiti, ihtiyaç kredisinden belirgin biçimde düşüktür. Bu sayfa konut kredisi içindir; teminatsız nakit ihtiyaç için İhtiyaç Kredisi Hesaplama aracını kullanın.
Konut kredisi masrafları: ekspertiz, ipotek, tahsis
Konut kredisinde aylık taksitin dışında bir de tek seferlik masraflar vardır. Bunları araca girerseniz gerçek toplam maliyeti görürsünüz:
- Ekspertiz (değerleme) ücreti: Konutun piyasa değerini belirleyen lisanslı değerleme raporunun bedeli. Kredi tutarını (kredi/değer oranını) bu rapor belirler.
- İpotek tesis ücreti: Tapuya ipotek şerhi konması için ödenen resmî harç ve masraf.
- Tahsis (dosya) ücreti: Bankanın kredi açılışında aldığı ücret. Mevzuata göre kredi tutarının binde 5’ini (%0,5) aşamaz.
Zorunlu DASK ve varsa konut/hayat sigortası primleri bu araçta gösterilmez; toplam maliyetinizi ayrıca bir miktar artıracağını unutmayın.
Örnek: 2.000.000 TL, %2,50 aylık, 120 ay
Aylık faiz %2,50 ve konutta vergi olmadığı için maliyet oranı doğrudan %2,50’dir. Anüite formülüyle aylık taksit yaklaşık 54.000 TL, 120 ayda toplam geri ödeme yaklaşık 6,5 milyon TL olur; yani ödenen toplam faiz anaparayı aşar. Buna ekspertiz + ipotek + tahsis masrafı da eklendiğinde toplam maliyet biraz daha yükselir. Vadeyi 120 aydan 84 aya indirirseniz aylık taksit yükselir ama toplam ödediğiniz faiz belirgin şekilde azalır — aracı iki senaryoyla çalıştırıp farkı görebilirsiniz.
Peşinat ve kredi/değer (LTV) oranı
Banka, konutun ekspertiz değerinin tamamını değil bir kısmını kredilendirir. Mevzuat ve değer eşiklerine göre bu oran genelde %80–%90 arasındadır; kalan kısım peşinat olarak sizden istenir. 3.000.000 TL değer biçilen bir konutta yaklaşık 300.000–600.000 TL peşinat gerekebilir. Peşinatı artırıp anaparayı düşürmek, hem aylık taksiti hem de ödenen toplam faizi azaltır; bu yüzden mümkünse vadeyi uzatmak yerine peşinatı büyütmek daha ekonomiktir.
Erken kapama ve ara ödeme
6502 sayılı Kanun, konut kredisini erken kapatma ve ara ödeme yapma hakkınızı güvence altına alır. Sabit faizli konut kredisinde banka, kalan anapara üzerinden erken ödeme tazminatı isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kısımda en fazla %1, 36 ayı aşan kısımda en fazla %2. Erken kapamada kalan anaparaya ileriki faizin tamamı değil, indirimli faiz uygulanır. Ödeme planındaki "kalan borç" sütunu, hangi ay kapatırsanız ne kadar anapara kalacağını net gösterir.
Konut kredisi çekmeden önce dikkat edilecekler
- Toplam geri ödemeye bakın: Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam faizi katlar.
- Masrafları toplayın: Ekspertiz, ipotek, tahsis ve sigortalar peşin ödemenizi büyütür.
- DASK zorunludur: Konut sigortası ve hayat sigortası teklif edilebilir; hayat sigortasını reddetme hakkınız var.
- Bütçe kuralı: Tüm kredi taksitleriniz aylık net gelirinizin ~%40’ını aşmasın.
- Sözleşme öncesi bilgi formu: Bankadan yasal olarak isteyin; toplam maliyeti şeffaf gösterir.
Ödeme planı (amortisman) nasıl okunur?
Ödeme planında her satır bir ayı gösterir. Faiz sütunu o ayki kalan borcunuz üzerinden alınan maliyeti, anapara sütunu taksitten faiz düşüldükten sonra borcunuzu azaltan kısmı, kalan borç sütunu ise ay sonunda kalan anaparanızı verir. Uzun vadeli konut kredisinde ilk yıllarda taksitin büyük kısmı faize gider; bu yüzden erken yapılan ara ödemeler toplam faizden en çok tasarrufu sağlar.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Konut kredisi de tüketici kredileri gibi eşit taksitli (anüite) yöntemle hesaplanır: Taksit = Anapara × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]. Buradaki fark, aylık maliyet oranının (i) doğrudan bankanın ilan ettiği aylık faiz olmasıdır; çünkü konut finansmanı kredilerinde BSMV ve KKDF alınmaz. Örneğin 2.000.000 TL konut kredisi, aylık %2,50 faiz ve 120 ay vade ile aylık yaklaşık 53.000–55.000 TL taksit çıkar. Kesin tutar için yukarıdaki hesaplayıcıya kendi tutar, faiz ve vadenizi girin.
Konut kredisinde neden BSMV ve KKDF yok?
İhtiyaç ve taşıt kredilerinde faiz üzerinden BSMV (%15) ve KKDF (%15) alınır; bu iki kesinti gerçek maliyeti akdi faizin yaklaşık 1,3 katına çıkarır. Konut finansmanı (mortgage) kredileri ise mevzuatla bu vergilerden istisna tutulmuştur. Bu yüzden aynı faiz oranıyla bile konut kredisi taksiti, ihtiyaç kredisinden belirgin şekilde düşüktür. Araç bu istisnayı otomatik uygular; girdiğiniz faiz doğrudan maliyet oranı olarak kullanılır.
Konut kredisinde vade en fazla kaç ay olabilir?
Konut kredilerinde vade, tüketici kredilerine göre çok daha uzundur; mevzuata ve bankanın politikasına göre genelde 120 aya (10 yıl), bazı bankalarda 180 aya kadar çıkabilir. Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam ödenen faizi ciddi biçimde artırır. Aracın gösterdiği "toplam geri ödeme" ve ödeme planı, vadeyi uzatmanın gerçek maliyetini görmenizi sağlar.
Kredi tutarı konutun değerinin yüzde kaçına kadar olur (kredi/değer oranı)?
Konut kredisinde bankanın verdiği kredi, konutun ekspertiz (değerleme) bedelinin tamamını kapsamaz. Mevzuat gereği ilk el ve belirli değer eşiklerine göre kredi/değer (LTV) oranı sınırlıdır; genel uygulamada konut değerinin %80–%90 arası kredilendirilir, kalan kısmı peşinat olarak sizden istenir. Yani 3.000.000 TL değer biçilen bir konutta yaklaşık 300.000–600.000 TL peşinat ayırmanız gerekebilir.
Ekspertiz, ipotek tesis ve tahsis ücreti nedir?
Bunlar konut kredisinin tek seferlik masraflarıdır. Ekspertiz ücreti, konutun değerini belirleyen lisanslı değerleme raporunun bedelidir. İpotek tesis ücreti, tapuya ipotek şerhi konması için ödenen resmî harç/masraftır. Tahsis (dosya) ücreti ise bankanın kredi açılışında aldığı ücrettir ve mevzuata göre kredi tutarının binde 5’ini aşamaz. Bu üç kalemi araca girerseniz, aylık taksitin yanında toplam maliyete de eklenir.
Sabit faiz mi değişken faiz mi seçmeliyim?
Türkiye’de konut kredileri ağırlıkla sabit faizlidir: kredi boyunca taksitiniz değişmez, bu da bütçe planlamasını kolaylaştırır. Değişken (endeksli) faizli krediler daha az yaygındır ve taksit, referans orana göre değişebilir; faizlerin düşeceğini öngörüyorsanız avantajlı, yükseleceğini düşünüyorsanız risklidir. Bu araç sabit faiz varsayımıyla, girdiğiniz oran üzerinden tüm vadeyi hesaplar.
Konut kredisinde zorunlu sigorta var mı?
Konut kredisi kullanırken DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yasal olarak zorunludur. Bankalar ayrıca konut (yangın vb.) sigortası ve kredi hayat sigortası talep edebilir; ancak hayat sigortası açık onayınız olmadan zorunlu tutulamaz ve reddetme hakkınız vardır. Bu sigortaların primleri araçtaki taksite dahil değildir; toplam maliyetinizi bir miktar artıracağını hesaba katın.
Konut kredisini erken kapatırsam ceza öder miyim?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre krediyi erken kapatabilirsiniz. Sabit faizli konut kredisinde banka, kalan anapara üzerinden erken ödeme tazminatı isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kısımda en fazla %1, 36 ayı aşan kısımda en fazla %2. Erken kapamada kalan anaparaya ilerideki faizin tamamı değil, indirimli faiz uygulanır. Ödeme planındaki "kalan borç" sütunu, hangi ay kapatırsanız ne kadar anapara kalacağını gösterir.
İlk evim; kredi taksitim gelirimin ne kadarı olmalı?
Genel bir sağduyu kuralı, konut kredisi dahil tüm kredi taksitlerinizin toplamının aylık net gelirinizin yaklaşık %40’ını aşmamasıdır. Bu oranın üzerinde taksit, olası gelir dalgalanmalarında ödeme güçlüğü riskini artırır. Aracın gösterdiği aylık taksiti gelirinizle karşılaştırın; taksit yüksek geliyorsa vadeyi uzatmak yerine peşinatı artırıp anaparayı düşürmek uzun vadede daha az faiz ödemenizi sağlar.
2.000.000 TL konut kredisinin 120 ay taksiti ne kadar?
Aylık faiz %2,50 varsayımıyla 2.000.000 TL, 120 ay (10 yıl) vadede aylık taksit yaklaşık 53.000–55.000 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 6,4–6,6 milyon TL bandında çıkar; yani toplam ödenen faiz anaparadan yüksek olur. Bu, uzun vadeli konut kredisinin doğasıdır. Vadeyi kısaltıp taksiti yükseltmek toplam faizi ciddi biçimde azaltır. Kendi faiz ve vadenizle net rakamı yukarıdaki hesaplayıcıdan görün.